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建材价格与成本预算占比分析

作者: 韦鸿飞 龙丰

  伴随近几年的房地产市场动荡,各个房地产公司都不约而同的将注意力转向了成本管控这方面。由于去库存的压力,使大部分开发商对后续的开发项目慎之又慎,反复评估是否能够以最快的速度带来利益,而不再是从前的只考虑升值空间,长远的收益。去库存带来的资金压力,逼着地产公司运用有限的资金产生更多的价值。投入产出比更是每个新项目的可行性报告必不可少的内容。这也解释了为什么成本管控变得如此的重要,以至于有条件的公司都成立专属的成本管控部门进行把控。
  对于房地产开发商来说,由于一些不可抗拒的客观因素影响,如今的各大一二线城市的土地价格已不可能如十年前那般传奇,以极低的价格拿下,放几年等升值后进行开发然后大赚。土地成本在早几年前已基本锁死,占整个开发项目成本的70%左右,这一项是目前几乎所有房地产开发商无法改变的现实。想要节约成本实现价值最大化,只能从建筑成本上用工夫。除去总包合同的金额不算,甲供材料费成为地产商最常下功夫的地方。
  为了节省资金,大多数开发商会选择与材料供应商签订长期战略合作合同,商量一个合适的价格,然后已稳定的需求量来打动供应商。这个方法在之前的几年里没什么问题,直到2014年。由于政策的影响,导致许多公司资金紧张,出现许多账款未付的情况,加上2015年的开工项目同比减少了很多,许多在建项目也在中途停滞,放弃装修。这些影响让大部分是后期才用到的A材需求量大大减少,很多供应商对此大有怨言,出现了不执行长期供货合同的现象。期间虽然A材的价格没有大幅度的变动,但是许多供应商已是在咬牙坚持,如果2016年下半年这样的情况没有改善的话,A材的价格或许会上涨。
  从施工单位的角度来说,需要考虑的成本预算包括人工费、材料费、机械费、措施费等等。在上述的几项中,人工费经过几年的上涨后,回归稳定,除了技术工日和特种工日会有稍许变动外,单个工日的价格变动不大,一般来说人工费占工程造价的25%左右,不会变动太大。相比人工费,材料费就变得不这么固定。而材料费由于以下几点原因,常常造成实际造价成本超出预算成本。
  1、而在从前,各个公司并没有太重视成本预算的时候,许多预算的编制并不仔细,这也导致了实际的材料价格与预算编制时有差异。比如,一个住宅公寓的项目,装修用的瓷砖按面积算就能得到所用的量,然而没有经验的预算员可能会忽视浴缸类型,如果是砖砌类型的浴缸,则需要多用一部分瓷砖,数量的增多加上市场价格的变动就会让材料费的比重突然增大。
  2、由于施工过程中的不够专业,或是不够认真细心,导致工程量出现增加,导致所需要的材料增加。这类的例子就很多了,比如施工前没有仔细看图纸,理清施工前后的逻辑顺序就盲目施工,进行到下一个环节后才发现上一个步骤已经出现与图纸不符,导致下一道工序无法开工,需要推倒重来。又比如施工质量不合格需要返修等等。
  由此看来,虽然材料费在总包合同中是能够给施工单位带来利益的一块,但是因实际操作起来把控不易,一旦没有控制好导致材料用量超过一个临界点,就会亏本,所以材料费的所占比重依旧不能太高,太高会给施工单位带来风险。
  建筑工程的材料中,A类材料由开发商把控,C类材料由施工单位把控,B类材料由开发商指定施工单位采购。A材中包含许多装修材料和市政园林材料,其中电线电缆作为必备材料,且用量庞大,常被开发商作为压低整体成本预算的第一大项,就目前的市场看来,电缆作为核心材料价格略微上升.其他如石材,瓷砖等材料也有不同程度的上涨,这为本就资金紧张的开发商带来了更大的压力。
  C类材料一般包含的材料有:水泥,钢筋,商品混凝土,砂石与砌体,相对于A类和B类实在是非常少。但是这些材料的用量非常大,可以说占到一个建筑工程的80%以上,因为其庞大的用量,导致单价的变化对整体成本的影响非常之大,所以C类材料的单价也是最敏感的。
  从数据上看,15年由于房地产的整体低迷,建材价格普遍不好,做为用量最大的C类材料,尤其是水泥、钢筋等,更是出现了厂家为回笼资金亏本兜售的现象。而进入到2016年,北上广的房价开始稳定,首先由北京的房价开始疯长,通州区的不少楼盘更是有翻一番的情况,大家都觉得地产不再低迷,而事实上呢?全国的建材并没有想象中的大幅上涨回到原来位置,只是在震荡中稍微有所回升。究其原因,一线城市的房价上涨并没有带动房地产公司对新项目的开展,许多14年-15年累积的工程仍旧拖着迟迟没有完工,16年新的项目启动开工的少之又少,如此的环境下,建材价格难有大幅上涨。
  综上所述,经历了前几年的房地产动荡后,A类材料虽然没有太大的涨幅,但因为去库存的压力和许多未完成项目的影响,价格还有上涨的趋势。而作为用量最大的C类材料经历过一段时间的下跌之后,应该会回归稳定。从建筑项目的整体考虑,建材所占成本预算的60%左右,太高会带来风险,太低则会影响利润。

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